みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第54回目のコラムになります。
第54話は、「借地権物件は難しい」いう話です。
今般、ある取引先の在庫不動産を販売するお手伝いをしているのですが、その中で、借地権付物件がありその土地を販売するにあたり、借地権付物件の販売は、売る立場では非常に難しいんぁと感じています。
借地権は買うときには、完全所有権の借地権割合(７割か８割)で購入でき、借地料の支払いはありますが、所有権で買うよりも割安で購入できて相応のメリットがあると思います。
然し、借地権付建物は、銀行から融資を受ける際は地主の承諾が必要になります。銀行によっては住宅ローンを扱わない銀行もあります。
事業資金となるとなおさらで、銀行は融資の担保物件としては担保不適として取り扱い借地権付建物は担保として認めていない銀行が多いのが実情です。銀行は借地権付建物を担保に取得すると事後のモニタリングが大変になります。
銀行が借地権を担保として認めていない大きな理由は、借地権の消滅事項に２か月以上地代を延滞した場合は、借地権が消滅するという条項が多く、地代の支払い状況を常に確認する必要があり、手間がかかるからです。
また、借地権付建物は、販売する時は地主に対し名義変更手数料が発生します。建物を建て替える場合は、新規の建物の承認や承諾料が発生します。建物の用途や構造によっても借地料が見直され、大幅な借料増加につながる可能性もあります。
そのような意味で、借地権付建物の販売は難しい材料が多く、販売時には苦労するということです。
借地権付建物を販売する際の売買実務は非常に煩雑で、底地人に気を遣うものになります。
建売業者は、以前は借地権の仕入れも積極的に行ってきましたが、現在は逆にやや消極的な姿勢に変わってきています。中には、借地権の仕入れは見合わせている中小の業者は増えています。
借地権付建物は、割安に購入できるメリットはありますが、所有期間中のコスト、自由度、販売時のコスト等を勘案して、購入を決める必要があると感じます。
今日は、ここまでにしておきます。
最後までお読み頂いて、ありがとうございました。
