みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第79回目のコラムになります。
第79話は、「中古マンション購入時のチェックポイント」という話です。
弊社のクライアント先で不動産賃貸と中古マンションのリノベ事業を兼ねてビジネスを強化する為、区分のファンミリー賃貸分譲物件を購入する方向で物件を探し始めました。
一定水準以上の利回りを確保できるＲＣ１棟物件を探していたのですが、表面利回り４％半ばの案件がほとんどであり、実質キャッシュフローが大幅にマイナスとなるため、物件探しは難航しています。
代りに、一定水準以上の区分・分譲賃貸ファミリーマンションも併せて探し始め、設定した条件範囲内の物件は購入対象として検討することとした次第です。
事業として行いますので投資とは異なります。賃借人が入居中は利回価格で取得し不動産賃貸事業として経営し、退去したらリノベ事業に切替えて、企画・リフォームして実需価格で販売するという一連の事業として運営することを想定しています。
地域や立地条件、購入するマンションの譲れないチェックポイントを設定し、高いクオリティのマンションに限定して始めています。
詳細な設定条件は今後表記していこうとおもいます。重要なポイントはキャッシュフローが黒字で、利回り価格と実需価格の差が大きい、つまり、仕入れ価格が一定水準以下の物件をキャッシュで購入することです。
キャッシュで購入後、取引銀行からバックファイナンスを利用し手元キャッシュフローを確保し、次の案件を購入していく、この繰り返しで今の業容の範囲内で良質物件を購入していく計画です。
具体的な物件購入の連鎖の仕組みはここでは説明できませんが、今後一定規模の物件購入までは進めていこうと考えています。
今後の進捗状況は今後このコラム欄で機会を見て報告していきたいと考えています。
他にも別の不動産ビジネスの展開も考えており実行に移す準備を進めています。リスクとリターンはやや高めのビジネスですが小資本で始められ玉石混合の世界になっていますが、うまく行くようなら、その一端をご披露していきたいと思います。
最後までお読み頂いて、ありがとうございました。
