みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第２3回目のコラムになります。
第２3話は、友人から親の老後資金対策について相談がありました。その件について話をしたいと思います
「坂口さぁー、横浜市の一戸建てに住む両親が一人息子の俺に老後資金を厚くしたいという相談を受けて、自宅をリースバックしようかと考えていると言われたんだよ。。。。どうしたらいいかね、俺わかんなくてさぁーーー」という相談です。
以前にも、２回ほどコラムに書いているので、「俺のHPのコラムを読んでくれ」と回答しましたが、直接、食事しながらの話でしたので、以下のようにポイントを説明しました。
まず、いまいま大きなお金が要る話なら普通に売却して駅前の中古マンションに引っ越して生活する方が一番無難だと思う。
長年住み慣れた住宅、地域、に今後も長く住みたいと両親が思っているなら、自宅を売却せずに自宅の価値の一部を現金化できるリバースモーゲージを検討したらどうだろうね。
売却せずに済み続けることができることがポイントだよ。
年を取ればとるほど借入限度額が増えていく仕組みだから、ボケずに頭と体さえしっかりしていれば借り増しも将来可能だ。
但し、長生きリスクがあるので、住宅の不動産の価値以上はお金に換えられない、ここが注意すべきポイントだ。
銀行の担保掛け目は60%から80%だから、40%から20%は最終売却したら不動産の価値を現金化でき手元に残る。いまは株価が順調だから不動産価格も上向きだよね。この状態が長く続くことを祈るしかないよね。
さらに長生きして、不動産の価値以上に生活資金が必要ならまず親族、親族がいなければ行政に助けてもらうしかないだろうね。
リバースモーゲージのいいところは、存命中は利息だけの返済ですみ、元金は他界されたのち不動産を売却して返済する形になっているから、存命中の元利金返済の返済負担は小さくすむ。
また、銀行の商品性によっては、普通預金に借入金以上の預金があれば利息も返済しないで済む。奇妙な話だけどそういう商品も販売されている。
あと、他界後の元金返済だけど、不動産を売らなくても別の資金で返済も可能だ。また、奥さんが引き続き契約を継承して奥さんが他界するまで利用できる可能性もある。
重要なポイントとして、他界後、不動産を売却したら2,000万円で売れました。然し、借入金は、3,000万円残っていて、残債務△1,000万円残るようなケースもあるよね。
この場合、残り△1,000万円を相続人が返済しなければならない契約と、返済しなくてよい契約があるんだ。それもしっかり押さえていた方がええよ・・・。
最後に、不動産会社が提供している「リースバック」という商品がある。よくＣＭで見かけるよね。個人的には、あの商品には懐疑的な考え方をもっている(コラムでは意見を申し述べるのは控えます。彼には、その場でいろいろと話しました)。
より具体的な話になるのであれば、個人向けコンサルティングをやるから、ちゃんとフィーを払ってくれ(笑)・・・・という話で終わりました。
楽しい食事会の合間に、非常にまじめな話になって、一時、お酒が覚めた時間帯がありました＜笑・笑・・・＞。
まぁ、親子でよく話をしてみるという事になり、シャンシャンでした。
今日は、この辺で話を終わらせます。ありがとうございました。
私たちの世代では、親が不動産をお持ちであれば十分ありがちな話だとつくづく思いました。
