みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第５回目のコラムになります。最近感じている事や、面白い話、興味の沸く話題があれば、それを題材に皆さまにお伝えしていこうと考えています。
第５話は、最近、よくＴＶコマーシャルに出てくる「不動産のリース・バック」について、私が日頃考えている事を書きたいと思います。
もともとは、老後の生活資金を融資する目的で銀行が発売した「リバース・モーゲージ」がスタートです。
老後の豊かな生活を送れるように、自宅を担保に銀行からローンを借入し、生活の資金に使われる目的のローンです。外資系銀行などがはじめ、最近では大手メガバンクも取り扱いをはじめています。
資金の使いみちを、生活資金に限定しているところに特徴があります。借入枠を設定し、必要な時に、必要な分だけ借入し、利息だけ支払う仕組みです。
元金の返済は、債務者がお亡くなりになったあと、その方の相続人が支払うような契約になっています。
返済原資は別途資金でもいいですし、その物件を売却して返済することでもいいです。
また、債務者であるご主人が亡くなった後、奥様がご存命であれば、奥様がその自宅を相続されれば、奥様との契約で再度実質的に継続することも可能です。
ある意味、銀行のリバース・モーゲージは、高齢化社会を金融面で支える一つの仕組みであると言ってもいいと思います。
固定資産である自宅不動産の価値を、売却せずに現金にかえて使えるようにする素晴らしい仕組みだと思います。時代が求めている金融商品であると感じます。
融資限度額は、その自宅の評価額の概ね５０%～７０％程度と思われます。地域や物件の築年数、債務者の年齢によっても変わってきます。
仮に、債務者が亡くなって、その自宅を売却して返済するにしても、３0%～５０％は、相続人に現金が残る可能性が高く、銀行が全て売却資金を持っていくことにはなりません。
また、各銀行の商品性によりますが、次のケースで大きく対応がわかれます。実は、次に説明します特徴が、リバース・モーゲージを利用される際に絶対押さえておかねばならない重要なポイントです。
仮に銀行から、3,000万円の借入をしていた場合で、自宅が2,000万円でしか売れない場合、 2,000万円－3,000万円＝▲1,000万円の残債務が残ることになります。
この場合、銀行との契約内容によって、以下の２つのパターンにわかれます。
① その▲1,000万円は返済しないでよいケース(つまり、残債務は銀行が全てかぶるパターン)。
② その▲1,000百万円はほかの資金で全額返済を求められるケース(銀行は全く残債務をかぶらず、残債務はあくまでも残された相続人に求めるパターン)。
借入契約が、①はノンリコース型といわれ、担保不動産の売却資金以外に、相続人に返済を求めない契約になっている場合です。
借入契約が、②はリコース型といわれ、担保不動産の売却資金以外に残債務がある場合は、他の資金で相続人に返済を求める契約になっている場合です。
ここが、大きく違いますので、利用される場合は、その金融機関でよ～く確認することをお勧めします。
次回も、リバース・モーゲージについての考察の話をさせて頂こうと思います。
