みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第３６回目のコラムになります。
第３６話は、「中古マンションのリノベーション事業は飽和状態か？」について、話をしたいと思います。
先週、かつての取引先であった「中古マンションのリノベ事業」を主にやられている会社の社長とお会いしました。
１０年前くらいに当時私がいた銀行と取引頂き融資枠を拡げて事業を拡大され、他行も追随し融資枠を拡げる事ができて大変感謝された先です。
最近の中古マンションのリノベ事業の現状について、お聞きすることができましたので、皆さまとも共有したいと思います。
１０年前とは比べ物にならないくらいほど競合他社が増えているとのことです。しかも、大手上場企業がグループ会社をつかってこのマーケットに参入してきていて、仕入れ値を釣り上げているとの印象があるようです。
大手で名が通っていますが、彼らのリノベション工事そのものは今一歩で、「なんちゃってリノベ」と表現されていましたが、ちょっと水回りをいじった程度のモノが多いとの印象とのこと。
エンドユーザーは「なんちゃってリノベ」を判別できないので、大手を信用して買うケースが多いようです。
地域的には都心５区(中央・千代田・渋谷・港・新宿)当たりの中古マンションは人気で、まだまだ価格は高騰していると。仕入れ価格が高い、金額は80M以上するためなかなか手が出せないとのこと。販売リスクが大きいと判断されているようです。
リフォーム資材や人件費の高騰で原価は上がっており、価格設定が非常に難しいとのこと。１０年前とはマーケットは大きく様変わりしてきているとのことです。
新規参入組も多く、リノベ業界は、かなりレッドオーシャンの状態。新陳代謝が激しく退場している会社も多くあるとの認識でした。
昔のように、資金手当てさえつけば適正なリノベーション工事を施し良質な中古マンションの販売は可能でしたが、物件仕入れ価格の高騰と競合他社との競争激化、資材・人件費の高騰で物件価格は高騰し仕入れる業者にとってもリスクが大きくなっているようです。
一方で、賃金水準はまだまだ低く、この春の春闘でどのような水準になるかを注視されていました。住宅ローンの金利水準の方向性も気になるとのご意見でした。
私からは、最近５０年住宅ローンが出てきている事、ネット銀行や地銀で採用している銀行が最近増えてきていることをお伝えしました。金額は２億円まで、返済比率で難しくても住宅ローンとして弾力的に対応できるようです。
社長はご存じなく、非常に興味を持って頂きました。
３月末決算に向けて、企業は売り上げの水準を意識してくるでしょうから、今後、物件の値下げもやらざるを得ないかもとのお考えです。
購入者にとっては正札価格は高いですが、値引き交渉をするにはいい時期に差しかかっているのではないでしょうか？
今後の市場の動向を引き続き見て参りたいと思います。
今日はここまでにしておきます。
最後までお読み頂いて、ありがとうございました。
