みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第２６回目のコラムになります。
第２６話は、「ちょっとバブルの雰囲気？」について、話をしたいと思います。
日経平均株価の高値が続いています。また、不動産の価格はほぼ日経平均株価にこれまで連動して動いてきているので、もっと高くなることが予想されます。
前回のバブルは１９９１年に崩壊しましたが、その前兆のような雰囲気が最近、一部にあるような気がします。バブルは３０年周期で訪れるという説もあり、２０２３年で前回のバブルから３２年経過したことになります。そろそろ再来してもおかしくはない時期に来ているのでしょうか？
但し、前回とは異なる面もあり、一概にはバブルが来るとは言えないと思います。
賃金の上昇は今一歩ですし、物価は上がっているぶん可処分所得は増えません。庶民は豊かになっている実感はないと思います。
ただ、株価と不動産価格の異常な高騰は気を付けてみていく必要はあると思います。不動産売買の現場では、新築建売の売れゆきが鈍くなった、分譲マンションの売れ行きも鈍いと聞きます。
これから長期金利はさらに上昇傾向にあると思います。長期金利が上がれば当然、短期金利に影響を与え短プラも上昇してくると思います。日銀のゼロ金利政策継続も今後、解除される可能性はあると思います。今の円安継続は耐えられませんので・・・
そうなると、変動金利建ての住宅ローン金利も上がり、３５年の住宅ローンは組み難くなります。一層一次取得者向け実需の分譲不動産の売れ行きは鈍くなるでしょう。
予定していた分譲物件が予定通り販売できなければ、銀行の融資姿勢は厳しくなります。既存の融資が担保物件である不動産が売れて返済されるまで、新規融資は見合わせという事になると思います。
体力のある不動産会社であれば、在庫増加による資金循環の停滞を耐えうると思いますが、中小の体力のない会社は、事業継続そのものが難しくなる可能性があります。
前回バブル時の日経平均株価のピークは、１９８９年１２月２９日の３８，９１５．８７円でした。年末にピークを向かえ、年末年始を経過して、年明けから株価は軟調に推移していきました。
銀行には、不動産関連融資の規制が強化され、都心は規制区域、監視区域に指定されました。新たな不動産関連融資を行うには、既存の融資を回収しなければその分貸出ができなくなりました。
融資残高にキャップがかけられ、融資残高を増やせない状況になり、一挙に金融がつまり不動産価格が下落していきました。
今の状況は、経済自体は悪いのに、株価と不動産価格だけが上がってきており、違和感はぬぐえない感じです。過去に経験した「いつか来た道」にならなければいいがと、最近思っています。
私は、学者でもエコノミスト等何者でもないので、このコラムに書いたことは、不動産会社の現場で働く方々と意見交換した情報から感じていることを「ひとり言」として個人的に書いたものです。
みなさん、聞き流してください。最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今日はこの辺で終わります。
