第99話　不動産売却時の差押・担保権抹消

みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
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みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。

今回が、第９9回目のコラムになります。

第９9話は、「不動産売却時の差押・担保権抹消」という話です。

クライアント先の社長繋がりで紹介を受けた不動産会社の社長から相談を受けた話を紹介します。

売却を予定している不動産の甲区に行政の差押があり、乙区には債権者の担保権が設定されている状況下、売却代金から少しでも手元に資金を残せないかという相談でした。

正直いって「嘘も方便」しかないですね、と言うのが回答です。あくまでも、「事業継続のため」、事業継続を優先する為の策です。

業績との交渉、担保権者との交渉は個別に誠意を持って交渉する必要がありますが、

①　行政に対して交渉するのは、あくまでも、差押抹消するにいくら納税(本税のみ)したらよいかと言う事、

②　担保権者に対しては、あくまでもいくら弁済(元金のみ)したら担保抹消に応じてくれるかと言う事、

③　行政と担保権者はお互いにやり取りはしません。

④　ただ、どちらも売買契約書の提示を求めてくる可能性はあります。

以上を勘案し、行政には、訊かれたら担保権者に弁済する予定額を伝え、担保権者には、訊かれたら納税予定額を伝えることです。

２つの予定額と真の納税額及び弁済額との差額により手元に残る資金を捻出せざるを得ないと思います。「嘘も方便」です。「事業を継続することが優先する」ためです。行政も担保権者もエビデンスまでは求めてこないと思います。

行政は、納税額の一部を回収できれば、翌年からは新しい納税者が固都税を正常に納税することが期待できるので、差押抹消に協力するものと思われます。

担保権者は、今後の回収が見込めないのであれば、少しでも回収できれば良しと判断すると思います。

交渉してみないとわかりませんが、「嘘も方便」で最大限の努力で交渉してみてはいかがでしょうか？と、相談者にはお伝えしました。難しければ、弊社でスポットコンサルを請け負いますよという話になりました。

なお、その物件はエンド向けの実需戸建なのですが、エンド顧客は、甲区に権利を制限する登記(差押・仮差押・仮登記等)が設定されていると、その制限する登記が付着している間は、住宅ローンの申込を受け付けません。銀行は審査の前段階で跳ねるのです。

少なくとも、甲区の権利を制限する全ての登記が抹消されるまでは、銀行は住宅ローンの申し込みは受け付けないので注意が必要です。

何故かと言うと、住宅ローンは一般の方々を対象にした汎用のローン商品です。企業向けのプロパー融資とはことなります。一般・汎用商品なので手間をかけたくない、必要以上にコストをかけない商品なので、申込時点で権利関係(甲区）の複雑な商品は最初から跳ねるのです。

銀行が審査を行い事後条件にするのは、あくまでも乙区の権利抹消のみです。

甲区の権利登記の制限は何ともなりません。この点は、物件を販売される業者の方々は注意が必要です。

今日はここまでにしておきます。

最後までお読み頂いて、ありがとうございました。