第95話 不動産のいい仕入れとは何か？
みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
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みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
今回が、第９5回目のコラムになります。
第９5話は、「不動産のいい仕入れとは何か？」という話です。
知り合いの会社の社長と、開発案件の進捗について相談する機会があり、いろいろと話をしました。その中で不動産のいい仕入れとは何か？というシンプルで重要な話になりました。
ポイントはいくつかあると思いますが、
- かなり安く仕入れることができる。
- 足が速い、すぐ転売できる。
- 大手が欲しがる土地である。
- 権利関係で揉めているが、整理出来たらだれもが欲しがる立地である。
- 容積が多く取れる土地である。
- 業者間取引が原則で、それでも利益が相応に見込める。
- 銀行が貸出しない領域に宝がある。
- 三為で絡めないと大きな利益は見込めない。
- 手元資金や借入を伴わず、仕入れることができる。
いろいろと意見を出し合っていい不動産の仕入ってどういう風に定義できるか？議論を展開しました。
方向性としては、原則業者間取引が原則で、十分に利益が見込め、最終の決済が確実である不動産の仕入れだという事になりました。
「かなり安く仕入れができる」、これが第一必須条件だということになりました。
そのような土地は出回らず、情報を掴んだ不動産業者は囲ってすぐ転売することを考える。
そのような不動産の仕入れ資金は、銀行からの資金調達にはなじまず、ノンバンクからの調達だと高金利で手金が相応に用意する必要があり時間もかかる。
そうなると、共同出資方式で資金調達に応じてくれる同業者に頼る構図になる。
資金の出し手は、不動産を見極めるプロの目利きが必要になる。
とにかく利益・金・金・金・第一主義の中小不動産業者を相手に投資資金を出すことになる。
まともな業者は少ない。そういう業者は横で繋がっている。
利払能力は乏しいので、貸出金という訳にはいかない。年15%では与信リスクをカバーできないかもしれない。
共同事業方式で資金を出して最後転売で如何に高く、早く売り抜けるかが大きなポイントになる。
担保設定はしないまでも、権利証から印鑑証明書から担保設定契約書から預かって、いわゆる担保見返りの状態で、売却の進捗状況を細かくトレースしていく技術が必要になる。
このハイリスクハイリターンの一種の事業では、びっくりするような収益を見込める。一方でロスする懸念も大きい。銀行融資では見受けないハイリスクハイリターンの世界がこの世界にはあることを垣間見た感じがしました。ここでは表現できない話もありました。
機会があればまた続きも話をしたいと思います。
今日はここまでにしておきます。
最後までお読み頂いて、ありがとうございました。
