第96話　非居住者への不動産の売却について

みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。
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みなさん、こんにちは。株式会社Cozy Consulting 代取の坂口です。

今回が、第９6回目のコラムになります。

第９6話は、「不動産の非居住者への売却」という話です。

今般、不動産を非居住者に売却しました。

最終資金決済において大変苦労しました。全額自己資金で購入される場合、海外送金で売主の国内の口座に着金した時点で、売買が成立し、所有権移転登記に持ち込むことができます。

今回、手間がかかったのは、売買代金を一部自己資金に加え、一部日本国内にある外銀の支店が、その非居住者にローンを貸出する代り金を充当する必要があったためです。

自己資金部分は、買主の意向により、中間金として最終資金決済日の2日前に海外から送金され、最終式決済日には売主の国内メガバンク振込指定口座に着金しました。

問題は、最終資金決済日当日に外銀の国内支店で実行されるローン代り金を当日、国内円・海外トランスファー案件(日本円の海外送金扱い)として、資金移動する必要がありました。

非居住者は日本国内の銀行に口座は開設できますが、非居住者専用口座となり銀行が提供できる金融サービスは法律によりかなり制限されます。

国内にある外銀・支店にアカウントを開設しても、日本人のように日銀ネットをつかった日本円の気軽な送金はできません。振込はすべて日本円の海外送金扱いになります。

受取口座がメガバンクの場合でも原則翌日に売主の口座に入金されるものを、当日の当日に売主の口座に入金される必要性がありました。地銀や信金等の金融機関を受取口座にしてすると、口座への資金着金まで送金日から起算すると２～３週間かかります。

外銀といえどもローン実行日当日中に担保設定登記の持込ができなければ事故扱いになり、行内的には大変な事になります。そのため、通常口座への入金を確認するのに２営業日かかるものを当日の当日に行う必要がありました。

弊社はメガバンクとの取引は薄く、ハッキリ言ってめったに海外送金は発生しない関係でした。ハッキリ言ってメガバンクから見れば、儲からない一見先です。弾力的な対応は普通はしてくれません。

そこでメガバンクには無理を承知で事前に該当支店の外為の窓口に赴き、本部の海外送金被仕向の係を紹介してもらいました。そこで電話にて今回は、

・不動産売買の最終資金であること、

・資金は外銀国内支店のローン代り金であること、

・当日の日本円・海外被仕向送金を当日に弊社の口座に入金頂く必要があること、

・当日の入金がないと、所有権移転及び担保設定登記を持ち込めない事、

・外銀・支店にとっては、事故扱いになる事等を、

説明し、メガバンクの対応担当者(おそらく課長か課長代理クラス)に説明し理解を頂き、当日、極めて協力的に対応頂きました。当然のことながら、事前に資金の裏付けとなるエビデンス等の資料は提示しました。

結論としては、海外送金の発信時間が、午後の時間になったものの、外銀・支店から、ローン代り金を国内円・海外送金で弊社指定のメガバンクに被仕向送金し、メガバンク側で迅速に着金確認して頂き、事故なく、無事に不動産の最終資金決済がなされ、登記を持ち込めました。

このメガバンクの協力のおかげで、売主も買主も、外銀・支店も、司法書士も、全ての関係者がハッピーになれました。このメガバンクには感謝、感謝です。本当に助かりました。

今回の弾力的な対応は、メガバンクの担当者の一存でなされた訳ではなく、メールでのやり取りは全て銀行関係者(おそらく上司)に複数人CCを入れて対応してもらいました。組織で対応頂き、本当に感謝しています。

担当者からは、今回の対応はやむない事情をくんで対応したものと説明を受け、次回からは原則的な対応でお願いしたい旨の説明を受けました。

然乍ら、このように非居住者への不動産の売却が絡む事案で、当日のローン実行代り金を国内円・トランスファーで被仕向送金するケースは今後も発生すると思われます。その場合、手数料体系を新設して、対応するとか工夫すれば異例扱いから通常扱いに変えて対応できるのではないかと考えます。

いずれにせよ、今回は、このメガバンクに感謝申し上げます。日本のメガバンクは、ずーたいは大きいですが、時にはきめ細かく対応してくれることがわかりました。
そのメガバンクは、「青」の看板の銀行でした。本当にありがとうございました。この銀行の事を見直しました。

今日はここまでにしておきます。

最後までお読み頂いて、ありがとうございました。